艾蜜莉大嬸的西班牙房產投資感想與生活經驗隨筆

在👉 上一篇文章 ,我們談到了要如何依據我們自身的財務條件,來計算可以購買多少價格的房產! 因為有分二手房跟新建房, 這裡想要 強調 一下, 如果是新建房, 很多建商/開發商在找好一塊建地之後, 就開始架起一個大大的廣告招牌跟一個小型接待處, 要用設計圖紙預售他的建案!而如果購買者想要購買這個預售建案的房子,就必須要跟他們簽契約, 契約通常是要求購買者每個月支付一定金額,連續支付24個月,而這24個月的金額通常是 房子總價20% , 而建商就拿他們跟銀行貸來的款項+收這些購買者的錢來蓋房子! 24個月到了, 建商/開發商跟購房者與銀行再到公證處, 將房子從建商手中過戶給購買者(前提是銀行審核通過願意貸款給買房者) 然而,銀行要如何決定要貸多少錢給購房者? 通常都要等房子蓋得差不多了, 才有辦法讓Tasador估價師去估房子的價格!因此,我們在購買新建案的時候,大致上要注意以下幾點: 有注意看我之前的文章的人, 就知道為何我會放這家房產的照片😅 1) 在跟建商簽約或在決定匯款之前, 一定要先跟自己比較有合作的銀行,而非建商指定的銀行確認: A)這家建商是否是有信譽的, 並且請銀行幫忙確認建商給的帳戶是否是 Cuenta Especial Promotor ,這個帳戶必須是鎖定在只能用於此開發建案的收支, 建商/開發商也必須要為此帳戶購買保險, 以防發生萬一, 能有保險支付受害客戶已經繳交的訂金款項. B)銀行是否可以貸款給自己?當然2年中間可以發生很多事😅 2) 因為銀行必須要在新建案房子蓋好之後(通常是簽約兩年後), 才能請Tasador估價師去估價,因此有可能估出來的價格是低於建商的售價, 所以只能夠貸給你估價師所估價格的80%, 因此,你的存款最好準備得比上一篇文章提到的更多一點, 以支付建商賣價與銀行估價間的差距, 否則你有可能買不成這間房子. 3)如果在跟建商/開發商簽約前, 能夠先有認識的律師幫你看過條款, 尤其是如果購房者萬一被銀行拒絕貸款的話,是否能全部收回之前24個月已經繳交的款項, 或是必須要自己找到新的買主來承接自己預定要購買的房子....etc. 💣💣💣有興趣了解更多購買新建房要注意的細節詳情的或曾經在西班牙是新建案受害者的,可以參考 這個網頁 👈 好了! 強調完購買新建房的注意眉角有哪些之後, 那這一篇我們就來談談要找甚麼銀行來...

之前幾篇文章談了很多銀行的歷史, 我們還是得拉回來談談關於在西班牙買房產的一些比較切身的相關訊息😂 在我的部落格第二篇文章有談到如何在2011年跟老公在西班牙買下第一間房產,裡面有提到如何利用西班牙的兩大網頁 Idealista 跟 Fotocasa 來找 你喜歡的區域 (自住或投資或許會在不一樣的區域喔〰〰〰),然而你或許會問,那在知道我喜歡的區域之後, 我要如何找我可以買得起的房子呢? 那就要來談談如果我們需要跟銀行貸款才能買房的話, 要如何知道銀行願意貸款給我們多少錢? ✅以下的分析是以: 你已經是西班牙居民,你已經有 西班牙居留證 (Tarjeta de Residencia)跟 外國人身分號碼  (NIE, Número Identificación Extranjeros). 並且你已經在 西班牙的銀行 (單數或複數都可以) 已經 有帳戶 來做的相關訊息分享! 有關外國人如何在西班牙買房以後會再另外撰文分享...... 網路下載示意圖(Régimen Comunitario是指跟西班牙人結婚而取得的居留) 網路下載示意圖(Residencia y Trabajo是指因工作合同而取得居留) ✅好了, 你已經住在西班牙了,而且已經都有以上條件, 如果你在西班牙有工作, 不論是以下哪種身分 empleado (打工仔) / autónomo  (個體戶) / empresario (公司老闆), 都表示你在西班牙是有收入的, 那你能夠跟西班牙銀行貸到款的機率就大增了!😆 ✅如果你不是一個人要買房子而是跟你的另一伴要一起在西班牙置產,而你們兩人或是其中一人都是 有長期又穩定的收入 , 又沒有在黑名單(lista de morosos)上面 !那就恭喜你了! 有兩份經濟收入那麼就更容易申請得到銀行貸款了!然而,先不要高興得太早, 因為銀行在審查我們小市民的貸款申請時,通常也會要求我們貸款人要提供 還款擔保人 ( Avalistas 通常都是自己的父母 )以便如果將來申請貸款人沒有辦法還款的話, 有擔保人可以幫貸款人還款, 如果貸款人與擔保人也都連續12個月沒有辦法還款, 則銀行可以將房子拍賣. ✅有沒有辦法讓銀行不要求我們提供還款擔保人? 如果你滿足以下情況, 或許 銀行會考慮不要求貸款人提供還款擔保人(Avalistas).... *...

上一篇文章我們提到了西班牙銀行業官方說法的前世今生, 這一篇文章我們就來揭開某些西班牙金融機構的黑暗面..... 👉我們先來看看最早(約15世紀)是在義大利的天主教Franciscano教會,為了幫助窮苦人家; 農民; 小商販; 手工業者.....能夠緊急得到金錢幫助,或是避免被當時的高利貸剝削而設立的當鋪(Monte de Piedad). 西班牙的第一家當舖 Monte de Piedad, 是在1702年的時候, 由一位神父Padre Piquer利用馬德里的一間修道院所成立的. 18世紀Monte de Piedad en Madrid 我們來看看當時在西班牙各地的這些當鋪有哪些: Monte de Piedad de Dueñas  (c.  1550 ) Monte de Piedad de Toledo  (siglo XVI) Monte de Piedad de Málaga  ( 1612 ) Monte de Piedad de San Francisco  en  Cuéllar  ( 1636 ) Monte de Piedad de Calahorra  ( 1659 ) Monte de Piedad de Madrid  ( 1702 ) Monte de Piedad de Murcia  ( 1720 ) Monte de Piedad de Salamanca  ( 1728 ) Monte de Piedad de Zaragoza  ( 1738 ) Monte de Piedad de Santa Rita de Casia  en  Granada  ( 1740 ) Monte de Piedad de Nuestra Señora de la Esperanza  en  Barcelona  ( 1749 ) Monte de Piedad del Santo Cristo del Sepulcro  en  Jaén  ( 1750 ) Monte de Piedad y Caja de Ahorros d...

因為這一兩天在西班牙發生的一個重要新聞 👉( BBVA銀行與Sabadell銀行的合併 ), 在我們進入探討有關如何跟西班牙銀行申請房屋貸款之前, 我們先來談談西班牙銀行業的前世今生以及未來在西班牙將剩下哪些銀行能夠讓我們做選擇?😌 西班牙排名前三的BBVA銀行將與排名前五的Sabadell銀行合併 我們都知道借貸的這個活動在西方世界從希臘羅馬時代或更早之前就已經開始,一開始可能是以物易物,隨後當人類知道鑄造錢幣之後,所有的買賣與貿易活動與金錢流動的模式就以錢幣型式存在著...... 希臘時代的錢幣 隨著時代的演變,猶太人更是在歐洲扮演了重要的角色,除了猶太人, 各地的教會因為教徒的捐獻, 也讓教會越來越有錢, 許多打仗的國王都必須要爭取到猶太人與教會的支持才有錢可以到處征戰. 西班牙這個王國當然也不例外, 可惜在 天主教雙王 (Isabel & Fernando) 在 1492 年統一西班牙後,卻下令將不肯皈依為天主教的猶太人與阿拉伯人趕出西班牙,連帶地也將當初的財神爺們與擁有先進知識的吸收與傳播者們也都趕走了.從此,西班牙歷任國王們以為哥倫布發現新大陸之後會帶來源源不絕的黃金白銀香料....etc,就開始財大氣粗的過日子,以為自己會是永遠的日不落國,也不想想原本屬於西班牙哈布斯堡王國統治下的荷蘭在 1608 年就知道在 阿姆斯特丹 成立 證卷交易所 來資助東印度公司用來開拓海外經商殖民與貿易.....更詳細的相關歷史,還請有興趣的朋友可以再去查找,或是在銀行業工作的讀者在留言區提供給我們更詳盡的資訊!😀 做錢幣鑑定與估價的猶太人 天主教雙王驅逐猶太人的儀式 ✅歷史太長,我們濃縮一下來到了 1782 年, 當時的西班牙國王Carlos III(卡洛斯3世) 為了需要用錢, 就命令國家財政大臣成立一個皇室銀行Banco Nacional San Carlos( 聖卡洛斯國家銀行 ) 想要利用皇室發的憑證(公債)的流通,看是否能夠拿到現金來支撐國家的財政支出,如發軍餉跟因應海外打仗的支出.....這個銀行也發行了第一張西班牙紙幣叫 Cédulas , 只不過大家的接受度不高. ✅時間來到 1829 年當時的國王Fernando VII(費南多7世)也成立了一間自己的銀行叫Banco Español de San Fernando( 聖費南多國家銀行 ) ...